IMMOBILIENVERKAUF AUF MALLORCA – ANFALLENDE STEUERN

Der Verkauf einer Immobilie in Spanien – insbesondere auf Mallorca – ist steuerlich klar geregelt, wird aber häufig unterschätzt. Für Verkäufer entstehen keine pauschalen Verkaufssteuern, sondern mehrere konkrete Steuerarten, die je nach Situation unterschiedlich hoch ausfallen. Im Folgenden finden Sie eine vollständige und verständliche Übersicht über alle relevanten Steuern und Abgaben, die ein Verkäufer berücksichtigen sollte.

1. Kapitalertragssteuer (Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial)

Die wichtigste Steuer beim Immobilienverkauf ist die Kapitalertragssteuer auf den erzielten Gewinn.

Was wird besteuert?
Die Differenz zwischen:

  • dem ursprünglichen Kaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten)
  • und dem Verkaufspreis (abzüglich Verkaufsnebenkosten)

Steuersätze für Privatpersonen (Stand Spanien):

  • 19 % auf die ersten 6.000 €
  • 21 % auf 6.001 € – 50.000 €
  • 23 % auf 50.001 € – 200.000 €
  • 27 % auf 200.001 € – 300.000 €
  • 28 % ab 300.000 €

📌 Wichtig:
Kosten wie Notar, Grunderwerbsteuer beim Kauf, Maklerkosten, Modernisierungen oder Renovierungen können steuerlich gegengerechnet werden – ein großer Hebel zur Reduzierung der Steuerlast.

Alles, was direkt mit Kauf, Besitz, Wertverbesserung oder Verkauf der Immobilie zusammenhängt und belegbar ist, darf berücksichtigt werden:

Abziehbare Kaufkosten (vom ursprünglichen Erwerb)

Diese erhöhen den steuerlichen Kaufpreis und senken damit den Gewinn:

  • ✔️ Notarkosten beim Kauf
  • ✔️ Grundbuchkosten (Registro de la Propiedad)
  • ✔️ Gestoría beim Kauf
  • ✔️ Anwaltskosten beim Kauf
  • ✔️ Bewertungs-/Gutachterkosten (falls für Kauf notwendig)

Abziehbare Investitionen & Wertsteigerungen

Abziehbar sind nachweisbare Verbesserungen, die den Wert erhöhen oder die Nutzungsdauer verlängern:

  • ✔️ Neue Elektrik / Wasserleitungen
  • ✔️ Fenster, Isolierung, Dach
  • ✔️ Heizung / Klimaanlage fest installiert
  • ✔️ Poolbau
  • ✔️ Grundrissänderungen
  • ✔️ Energetische Sanierungen

2. 3 %-Quellensteuer bei Nicht-Residenten

Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, greift eine Sonderregelung:

  • Der Käufer behält automatisch 3 % des Verkaufspreises ein
  • Dieser Betrag wird direkt an das spanische Finanzamt abgeführt

👉 Diese 3 % sind keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf die spätere Kapitalertragssteuer.

Nach dem Verkauf:

  • Der Verkäufer muss eine Steuererklärung (Modelo 210) einreichen
  • Ergibt sich eine höhere Steuer → Nachzahlung
  • Ergibt sich eine niedrigere Steuer → Rückerstattung möglich

3. Plusvalía Municipal (kommunale Wertzuwachssteuer)

Diese Steuer wird von der jeweiligen Gemeinde erhoben (z. B. Palma, Calvià, Andratx).

Was wird besteuert?
Der Wertzuwachs des Grundstücks (nicht des Gebäudes!) seit dem letzten Eigentumsübergang.

Besonderheiten:

  • Höhe abhängig von Haltedauer und Katasterwert
  • Zahlungspflicht entsteht auch dann, wenn kein realer Gewinn erzielt wurde (mit Ausnahmen nach aktueller Rechtsprechung)
  • Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb von 30 Tagen nach Verkauf

📌 Seit der Reform kann zwischen:

  • realem Wertzuwachs
  • pauschaler Berechnung
    gewählt werden – die günstigere Variante zählt

4. Maklerkosten

Maklerkosten sind keine Steuer, gehören aber zu den wichtigsten Verkaufskosten.

  • Üblich auf Mallorca: ca. 5 % zzgl. Mwst.
  • Können vollständig vom Veräußerungsgewinn steuerlich abgezogen werden
  • Reduzieren damit direkt die Kapitalertragssteuer

5. Weitere mögliche Kosten für den Verkäufer

Je nach Situation können zusätzlich anfallen:

  • Energiezertifikat (CEE)
  • Wohnbarkeitsbescheinigung (Erneuerung)
  • Nota Simple / Grundbuchunterlagen
  • Rechtsbeistand
  • Löschung bestehender Hypotheken
  • Gemeindeabgaben (IBI-Anteil bis Verkaufsdatum)

6. Steuerbefreiungen und Sonderregelungen

In bestimmten Fällen kann der Verkäufer teilweise oder vollständig steuerfrei verkaufen:

✔ Hauptwohnsitz-Regelung
Wenn der Verkaufserlös in eine neue Hauptwohnung in Spanien reinvestiert wird.

✔ Verkäufer über 65 Jahre
Beim Verkauf des Hauptwohnsitzes ist der Gewinn vollständig steuerfrei.

✔ Verkauf ohne Gewinn
Keine Kapitalertragssteuer, jedoch ggf. Plusvalía Municipal (prüfen!)

Fazit: Steuerliche Planung ist entscheidend!

Der Immobilienverkauf in Spanien ist transparent, aber steuerlich anspruchsvoll. Eine frühzeitige Planung, korrekte Dokumentation aller Kosten und professionelle Begleitung durch Makler, Steuerberater oder Anwalt kann zehntausende Euro sparen.

Gerade bei hochpreisigen Immobilien auf Mallorca ist eine individuelle steuerliche Prüfung vor dem Verkauf absolut empfehlenswert.